Immobilien Kauf und Verkauf

Ihr Notar kann Sie vor unliebsamen Überraschungen schützen.

Jede grundbüchliche Eintragung kann nur aufgrund eines gültigen Rechtstitels erfolgen, der dem Grundbuchsgericht vorzulegen ist. In erster Linie handelt es sich hierbei um Kauf-, Schenkungs- oder Übergabsverträge, hinsichtlich der Belastung von Liegenschaften insbesondere um Pfandurkunden. Eine der wichtigsten Tätigkeiten des Notars/der Notarin im Liegenschaftsverkehr ist die Errichtung derartiger Urkunden und die Antragstellung beim Grundbuchsgericht auf grundbücherliche Durchführung des Geschäftes. Die Vertretung der Parteien im Grundbuchsverfahren ist deshalb eine besonders wichtige Tätigkeit des Notars/der Notarin, weil das österreichische Grundbuch entsprechend dem mitteleuropäischen Grundbuchsystem vom Eintragungsgrundsatz beherrscht wird: Rechtsverhältnisse an Liegenschaften werden grundsätzlich erst durch die entsprechende Grundbuchseintragung begründet oder geändert.

Sofern im Liegenschaftsverkehr nicht ausnahmsweise Notariatsaktspflicht vorgeschrieben ist, besteht lediglich insoweit eine Beurkundungspflicht, als Grundbuchsurkunden dem Grundbuchsgericht jeweils im Original vorgelegt werden müssen und die Unterschrift der am Rechtsgeschäft Beteiligten notariell beglaubigt sein muss, unabhängig davon, wer die Urkunde verfasst hat.

Neben dem urkundlichen Nachweis des Rechtstitels für die beantragte Eintragung ist dem Grundbuchsgericht auch nachzuweisen, dass der Notar/die Notarin die für dieses Rechtgeschäft anfallenden Steuern entrichtet wurden, also zB die Grunderwerbsteuer und die Immobilienertragsteuer bei entgeltlichem Eigentumserwerb. Hierbei besteht für Notar als Parteienvertreter die Möglichkeit der Selbstberechnung: die Notare können gegenüber dem Grundbuch eine Selbstberechnungserklärung abgeben und sodann die bei ihnen erlegten Beträge an das Finanzamt abführen.

Treuhandschaft

Wird ein Kaufbetrag durch einen von einer Bank bereitgestellten Kredit bezahlt, der durch ein verbüchertes Pfandrecht gesichert wird, wird der Kauf in der Regel durch mich in meiner Funktion alsNotarin treuhandschaftlich abgewickelt.

In diesem Fall überweist das Kreditinstitut den Kaufbetrag nicht direkt an Käufer oder Verkäufer, sondern an mich als Notarin. Der Geldbetrag wird sicher verwahrt und auf einem “Anderkonto” als Treuhänder aufbewahrt.

Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrags erfüllt sind wie z.B. die Lastenfreistellung des Grundstücks und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.

Checkliste

Bei Kauf und Verkauf von Immobilien sind viele Fragen zu beachten. Beispielsweise:

  • Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer des Grundstücks?
  • Wer überwacht eigentlich die vollständige und pünktliche Bezahlung des Kaufpreises?
  • Wer verständigt wann das Finanzamt? Lastet noch eine Hypothek am Haus?

Arbeitsschritte

Als Notarin kann ich durch langjährige Erfahrung kompetente Beratung und Dienstleistung in vielen Details anbieten:

  • Einblick und Veranlassung der Eintragungen in das Grundbuch
  • Formulieren des Vertragstextes
  • Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
  • Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises
  • Auskunft über die zu erwartenden Kosten
  • Information und Beratung bezüglich Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen sowie Parzellierungen
  • Beratung und Ansuchen für Wohnbauförderung
  • Beratung über Bauverhandlungen, Nachbarschaftsrechte etc.
  • Selbstberechnung der Steuern

Was sind Wieder- und Vorkaufsrechte?

Das Vorkaufsrecht gibt einem Begünstigten das höchstpersönliche Recht, eine Sache, die an einen Dritten verkauft werden soll, innerhalb einer bestimmten Frist zu denselben Bedingungen selbst zu kaufen.

Davon zu unterscheiden ist das Wiederkaufsrecht, das dem Verkäufer das höchstpersönliche Recht erteilt, die von ihm bereits verkaufte Sache wieder zu einem bestimmten Preis zurückzukaufen.

Was ist eine Dienstbarkeit?

Dienstbarkeiten (Servitute) sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen. Der Eigentümer wird zum Vorteil eines Dritten verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Eine Dienstbarkeit besteht z.B. darin, dass der Eigentümer das Gehen oder Fahren über sein Grundstück oder die Benutzung seiner Wohnung zu dulden hat Die Einverleibung (Eintragung) einer Dienstbarkeit ins Grundbuch bedarf eines schriftlichen, notariell beglaubigten Vertrages.

Was ist ein Wohnungseigentumsvertrag?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechtsform (Begründung, Erwerb und das Erlöschen) des Wohnungseigentums, und ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte Recht, über ein Eigentumsobjekt (beispielsweise eine Wohnung) ausschließlich und alleine zu verfügen. Demnach steht zB die Wohnung nicht im Eigentum des Wohnungseigentümers, sondern hat er an ihr nur ein gegen jedermann durchsetzbares Nutzungsrecht. Das Miteigentumsrecht steht ihm nur an der Liegenschaft zu, auf welcher sich das Gebäude mit den Wohnungseigentumsobjekten (Eigentumswohnungen) befindet.

In der Regel wird Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung der Miteigentümerinnen/Miteigentümer, den so genannten Wohnungseigentumsvertrag, begründet. Dies betrifft sowohl neu errichtete Gebäude als auch bereits bestehende Häuser.

Was kostet mich ein Immobilienkauf – oder verkauf?

Die Kosten für die Errichtung eines Kaufvertrages variieren von Fall zu Fall und werden im Rahmen eines Erstgesprächs individuell anhand des konkreten Leistungsumfanges bekanntgegeben.

Die Kosten für die Errichtung eines Kaufvertrages stellen sich wie folgt dar:

Kosten für den Verkäufer:

  • Lastenfreistellungskosten
  • Kosten für die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Kosten für den Käufer:

  • Kosten der Vertragserrichtung und Abwicklung (Die Höhe ist insbesondere vom vereinbarten Kaufpreis abhängig und basiert auf dem Notariatstarifsgesetz und dem Rechtsanwaltstarifsgesetz)
  • Grunderwerbsteuer (berechnet vom Wert der Gegenleistung) 3,5%
  • Grundbucheintragungsgebühr (berechnet vom Wert der Gegenleistung) 1,1%
  • Grundbucheintragungsgebühr (Pfandrecht) 1,2 %

.

Close